A lo largo de nuestro ejercicio profesional nos hemos encontrado con la situación (muchas veces incómoda) de que cuando tasamos un apartamento o unidad en condominio, el valor unitario obtenido ha diferido de las expectativas que tiene el solicitante. Esto mayormente sucede porque entre los agentes del mercado (léase vendedores, compradores, corredores inmobiliarios, tasadores) existe una confusión sobre en base a que se debe establecer el valor unitario del apartamento.
El valor unitario no es más que la división del valor del apartamento entre el área de construcción. Lo que sucede es que una unidad en condominio está formada por diferentes sectores, que tienen diferentes usos y características. Según apunta el Reglamento de Mensuras Catastrales en sus artículos 172 y 173 estos sectores pueden ser:
Sectores Propios (SP): Es el conjunto continuo de las partes de un inmueble, con autonomía functional y acceso directo o indirecto desde la vía pública que pueden ser de propiedad exclusiva de una o más personas. Ejemplo: área interior del apartamento.
Sectores Comunes (SC): Son las partes de un inmueble, carentes de autonomía functional, que por su destino, sirven a los sectores propios facilitando su aprovechamiento. Ejemplo: El terreno, verjas, elementos estructurales, conductos, instalaciones, obras complementarias, áreas sociales, lobby, etc…
Sectores Comunes de Uso Exclusivo (SE): Aquellas partes del inmueble carentes de autonomía funcional, que están afectadas al uso exclusivo de los titulares de uno o más sectores propios. Ejemplo: Terrazas, parqueos, meseta aire acondicionado, etc..
El tasador debe tener en cuenta cuando realiza su análisis que los valores unitarios de las muestras sean tomadas bajo los mismos parámetros. A continuación hacemos un pequeño ejercicio de las distorsiones que puede presentar la misma muestra si no se trabaja bajo el mismo criterio:
Un tasador toma como referencia la siguiente comparable: “apartamento en sector (X) con 170.00m² de construcción ofertado a un precio de RD$10,000,000.00”.
SP Area Interior de apartamento = 150.00m²
SE Parqueo = 10.00m²
SE Parqueo = 10.00m²
Area Total 170.00 m²
El mismo tasador utiliza una segunda comparable que está en el mismo precio de RD$10,000,000.00 y en sus investigaciones determinó que su área total está distribuida de la siguiente manera:
SP Area Interior de apartamento = 100.00m²
SE Terraza = 20.00m²
SC Proporción área común = 25.00m²
SE Parqueo = 12.50m²
SE Parqueo = 12.50m²
Area Total 170.00 m²
Cuadro captura de comparables
Como podemos ver el precio unitario en función de su área total es el mismo, pero es probable que se traten inmuebles con características muy diferentes y la comparación provoque valores distorsionados. Por eso se recomienda investigar la mayor cantidad de información de las comparables que se utilizan en la tasación.
En nuestro ejercicio profesional preferimos hacer las comparaciones con valores unitarios en base a los sectores propios SP (principalmente el área interior o neta) ya que si bien es cierto que los sectores comunes SC y exclusivos SE también influyen en la deseabilidad del inmueble, éstos componentes tienen una menor incidencia en el valor total del mismo.
Recomendaciones:
Verifique que la comparación en el Enfoque de Mercado sea realizado bajo el mismo criterio de áreas. Si el sujeto está dado según su área neta, los valores unitarios de las comparables también deben estar dados en función de su área neta.
Procure que en la inspección el tasador realize mediciones al interior del apartamento para establecer las áreas que le corresponden a los diferentes sectores.
Si el condominio fue construido antes de la puesta en vigencia de la Ley 108-06 es muy probable que todos los sectores comunes estén incluidos dentro del área especificada en el título. Antes de hacer cualquier negociación, se debe conocer por lo menos un estimado de lo que corresponde al área interior del apartamento, así sabra el mobiliario que puede o no adquirir.